Метод прямої капіталізації: формула і приклади розрахунку

Опубликованно 02.08.2018 00:33

Ставка капіталізації. В інвестуванні В нерухомість ви швидко дізнаєтесь, що ставка капіталізації є одним з найбільш часто використовуваних показників для розгляду інвестицій. Це простий спосіб оцінити фінансові результати інвестицій, але, як ви побачите в цій статті, у нього є обмеження. Введення

Метод прямої капіталізації - це розрахунок коефіцієнта капіталізації. Це визначення. Максимальна ставка розраховується і визначається так. Наприклад, якщо будівля справляє $ 10,000 чистого операційного доходу і продає за $ 100,000, ставка може бути розрахована як 0.1. Граничні ставки виражаються у відсотках, тому ми читаємо це як 10 відсотків. Простота розрахунку дозволяє швидко переставити його для вирішення невідомої фігури. У наведеному вище прикладі ми знаємо NOI і значення, але якщо б у нас були тільки NOI і ставка капіталізації, ми могли б так само легко визначити значення. Корисність цього очевидна, оскільки ви не завжди будете мати всі три частини інформації. Дохідний підхід метод прямої капіталізації можна побачити нижче на фото. Це приклад зі сфери нерухомості.

Сфера використання методу прямої капіталізації доходу

Оскільки ставка капіталізації може бути розрахована так швидко і легко, вона стала цифрою, яку інвестори та інші фахівці з нерухомості використовують для порівняння однієї інвестиції в іншу. Дві інвестиції можуть знаходитись на розгляді, де обидва мають дико різні прейскурантні ціни і шуми, але якщо до кожного застосовується однакова ставка обмеження, ви можете легко порівняти їх.

Професійні оцінювачі та інвестори в нерухомість використовують різні підходи до визначення вартості. Метод прямої капіталізації є лише одним з них, і це спирається на ту ж формулу, яку ми ввели раніше. У фінансовій термінології метод оцінює будівля як "безстрокове". Фактично, математика, лежить в основі цього розрахунку, передбачає, що інвестиції будуть продовжувати приносити дохід на невизначений термін.

Ставка капіталізації служить "дисконтом", який інвестори застосовують до цього потоку доходу для різних ризиків, з якими він приходить. Немає такої речі, як безризикові інвестиції, тому інвестори роблять знижку на будь потік доходів, щоб врахувати потенційні проблеми і збитки, які можуть виникнути з ним. Ставка капіталізації просто говорить нам про співвідношення доходу до ціни, яку інвестори готові прийняти для майбутнього потоку доходу. Який NOI ти використовуєш

Це питання, яке інвестор завжди повинен задавати, дивлячись на ставки капіталізації. Немає загальновизнаної NOI. Це створює проблему для інвесторів, коли вони намагаються визначити ставку ринкової капіталізації для даної інвестиції. Вони, можливо, чули, що майно по сусідству з розглянутим продавалося "в межах семи відсотків", коли це могло бути просто на "брокерські" номерах, які завищували NOI. Якщо NOI вище або нижче, це буде мати прямий вплив на справжню ставку капіталізації, за якою торгується актив. Тому важливо працювати з вашою командою, щоб критично оцінити зіставні ринкові показники і ретельно розглянути, які граничні ставки ви вважаєте дійсними.

Коли варто використовувати цей метод

Ставки капіталізації і прямий підхід до оцінки капіталізації є корисним інструментом, щоб мати у вашому наборі інструментів в якості інвестора. Це дозволяє для швидкого аналізу угоди, і, якщо зроблено системно з критичним об\'єктивом, може бути потужним методом. Однак, крім цього, існує безліч допоміжних або альтернативних методів оцінки. Знання того, коли вам потрібно зробити більше, ніж цей один розрахунок, є важливим набором навичок при розробці можливостей аналізу угод. Висновок формули методу

В аналізі інвестицій в нерухомість ставка капіталізації дорівнює відношенню чистого операційного доходу до вартості нерухомості. Ставки капіталізації порівнянних об\'єктів використовуються для дисконтування чистого операційного доходу об\'єкта нерухомості з метою отримання його внутрішньої вартості.

Як і будь-які інші інвестиції, нерухомість оцінюється по поточній вартості майбутніх грошових потоків. Існує два методи оцінки вартості нерухомості: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків. У варіанті прямої капіталізації потік доходу від майна, що вимірюється чистим операційним доходом вважається безстроковим, а вартість майна дорівнює NOI, поділеному на ставку дисконтування.

Формула

Вартість майна методом прямої капіталізації визначається за формулою теперішньої вартості безстрокового платежу:

r -ставка капіталізації, а NOI - чистий операційний дохід. Він за своєю суттю включає в розрахунок темпи зростання NOI. Гранична ставка r дорівнює ставці дисконтування i мінус швидкість зростання g. Це змінні, формули методу прямої капіталізації.

Переставляючи наведене вище рівняння, ми отримуємо математичний вираз для r. Ставка капіталізації r визначається на основі відношення чистого операційного доходу (NOI) до вартості порівнянних об\'єктів нерухомості. NOI рівних доходів - майно за вирахуванням всіх операційних витрат, ремонтів і технічного обслуговування, страхування, податків на майно, комунальних послуг і т. д. NOI - це нерівна міра чистих грошових потоків, тобто вона не віднімає ніяких процентних витрат або будь-яких інших капітальних витрат, а також вартості майна та максимальної ставки.

Граничні ставки

Граничні ставки, використовувані для оцінки майна, повинні бути з угод з нерухомістю, які дуже схожі на майно, що оцінюється з точки зору місця розташування майна, розміру, характеру майна (житлове та комерційне), терміну оренди (короткостроковий або довгостроковий), віку, тобто визначаються витрати на ремонт і поліпшення і т. д.

Приклад використання методу прямої капіталізації доходу

Враховуючи такі дані, значення властивості A з використанням граничної ставки, отриманої з використанням інформації, доступної для продажу майна B і C в залежності від того, є найбільш підходящим. Приклад методу прямої капіталізації при оцінці бізнесу: Властивість А B C NOI $1,000,000 $2,000,000 $15,000,000 Цінність ? $25,000,000 $150,000,000 Термін оренди 10 років 8 років

3 роки Кількість орендарів 2 3 10

Властивість B більше схоже на властивість A, чим властивість C, отже, ми повинні значення властивості А, використовуючи відсоток капіталізації, отримане значення і NOI інформації про властивості B.

Ставка верхньої межі, використовувана вище, може бути скоригована вгору або вниз з урахуванням відмінностей між порівнянними властивістю (тобто властивістю B) і оцінюваним властивістю (тобто властивістю A). Пряма капіталізація проти аналізу дисконтованих грошових потоків

Багато брокери ринку комерційної нерухомості, кредитори і власники використовують оцінки нерухомості, маючи значення дохідного підходу. Оцінка, отримана з прямої капіталізації - аналіз дисконтованих грошових потоків (DCF). Для оцінки вартості з прямою капіталізацією, стабілізований чистий операційний дохід (NOI) ділиться на ставку ринкової капіталізації. Оцінка вартості, аналіз DCF вимагає оцінки щороку разом з NOI, поряд з очікуваною вартістю реверсії в кінці періоду аналізу. Зазвичай аналітик використовує капіталізацію доходів для оцінки повернень. Ці очікувані грошові вигоди потім дисконтуються на відповідному тариф для того, щоб отримати ринок оцінки вартості. Метод прямої капіталізації при оцінці інвестиційних ризиків вважається за приблизно такими ж правилами. Оцінка чистого операційного доходу

Хоча ці розрахунки прості і зрозумілі, вони залежать від припущень оцінювача або оцінки. При використанні прямої капіталізації, властивості стабілізованого NOI необхідно оцінити. Ця оцінка розроблена на основі ринкових даних для порівнянних об\'єктів нерухомості в ринковій зоні; представляє думку оцінювача про те, як майно повинно спрацювати. Тому що думка оцінювача засноване на спостереженні ринкових даних, важко чіплятися до його або її оцінки NOI. Коли ринок "адекватний", поняття "стабілізований NOI" особливо корисно. Однак особливу занепокоєність викликають дві області.

По-перше, що робити, якщо нерухомість має значну вакансію на момент оцінки? Очевидно, ніхто не розвиває нерухомість з очікуванням значної, постійної вакансії. Так, оцінювач може використовувати ринкову частку вакансій, а не властивості реальних вакансій. Це призводить до збільшення NOI властивості предмета і може завищувати значення властивості.

По-друге, якщо очікується, що майбутній NOI власності збільшиться з-за підвищеного попиту на площі, що призводить до підвищення орендних ставок, пряма капіталізація за один рік NOI може занижувати вартість нерухомості. Тому що аналіз DCF дозволяє щорічні регулювання всередині ставки орендної плати, норми вакансій, втрат по інкасо та операційних витрат, аналіз DCF може бути використаний для очікування покупцем збільшення NOI з плином часу.

Коли майно, як очікується, стане повністю орендованим протягом найближчих трьох-п\'яти років, наприклад, вартість проживання може бути знижена до бажаного рівня. Ця специфікація очікуваних змін призводить до реалістичним оцінками NOI протягом періоду - результат набагато краще, ніж капіталізація річного NOI. Але з іншого боку, просто припускаючи, що частка вакансій буде скорочена протягом трирічного періоду, це може призвести до завищення NOI.

Аналіз DCF ідеально підходить для таких ситуацій, як ця. Однак, аналіз DCF не дуже корисний при інформацією про те, що об\'єкт нерухомості повністю зданий в оренду. Приведена вартість ряду рівних річних грошових потоків дорівнює еквіваленту капіталізованої вартості. Це не помилка у використанні властивостей аналізу DCF, коли не очікується істотних змін у NOI. Однак користувачі оціночного звіту повинні розуміти, що результати цього методу не краще, ніж ті, які виробляються шляхом правильного застосування прямої капіталізації. Метод прямої капіталізації при оцінці інвестиційних ризиків вважається за приблизно такими ж правилами.

Вибір капіталізації і ставок дисконтування

Теоретично побоювання з приводу капіталізації одного року NOI виключені. Майстерність оцінювача для визначення ринкової капіталізації, ставка від порівнянних продажів - це відіграє велику роль. Якщо ставка ринкової капіталізації отримана з продажу нерухомості з часткою вакантних площ, порівнянної з предметами з відповідними очікуваннями покупця про долю повністю орендованого об\'єкта нерухомості, значення змогло бути оцінено з некорректированного NOI і ставки ринкової капіталізації.

Також покупці, що очікують у майбутньому NOI підвищення його властивостей цін на оплату праці, відображають ці очікування. В обох випадках очікування відображаються на спостережуваної капіталізації ціни. Проблема оцінювача виникає при необхідності зіставити об\'єкти, які не можуть бути знайдені. У цьому випадку оцінювач повинен розробити ставку капіталізації і оцінити NOI з кращих доступних аналогів і зробити оцінку ринкової вартості, яка відображає очікування споживачів.

Для аналізу DCF використовується відповідна ставка дисконтування, перетворююча оцінки NOI в оцінку значення. Коли аналіз DCF використовується для оцінки ринку нерухомості, ставка дисконтування повинна бути вилучена з ринку з використанням даних порівнянних властивостей. Отже, потреба у відповідних порівнянних даних однакова для аналізу DCF і для прямої капіталізації. Коли аналіз DCF використовується для інвестиційного аналізу, необхідна норма прибутку повинна використовуватися для дисконтування очікуваних грошових потоків. Необхідний важкий вибір

Аналіз прямої капіталізації та DCF - кожен підходить до певних обставин. Зокрема, пряма капіталізація підходить для очікування властивостей стабільного аналізу NOI; DCF добре підходить для очікуваних властивостей змінюється NOI. Вибір відповідної ставки капіталізації і ставки дисконтування іноді може бути важким для обох методів. Основна перевага аналізу DCF в тому, що у зборі даних, необхідних для оцінки NOI за період аналізу, потрібно дізнаватися про перспективу предмета власності.

Аналіз DCF вимагає ретельного розгляду. Ставка капіталізації очікуваного попиту та пропозиції для певного типу космічних і експлуатаційних витрат. Правильно зроблений, такий аналіз може надати інформацію, яка не очевидна через пряму капіталізацію. Часто, однак, первинне використання аналізу DCF підтверджує ринкову вартість оцінки прямої капіталізації. Незважаючи на те, що для деяких властивостей NOI оцінки, використовувані в аналізі DCF, можуть бути більш точними, незалежне підтвердження оцінки прямої капіталізації ринкової вартості вимагає відповідної знижки ставки. Висновок

В сучасному світі є велика кількість економічних інструментів і розібратися в них досить складно. В цій статті детально розібраний метод прямої капіталізації. Це дуже корисний метод, який часто використовується в економіці. Тепер читач з ним знайомий і може ним користуватися. Метод прямої капіталізації доходу при оцінці будь-якої форми бізнесу або об\'єкта доходу допомагає побудувати успішний бізнес з мінімальними ризиками. Автор: Пальчук Ілля 28 Липня, 2018

Категория: Новости